El tècnic de capçalera

Els edificis necessiten un manteniment i control al llarg de la seva vida i amb el pas del temps cal fer-hi operacions de rehabilitació. Molts edificis requereixen, a més, una posada al dia pel que fa a la seva qualitat ambiental, i estalvi energètic, millorant la transmitància tèrmica de la seva envolupant i el confort de l’usuari. Així com les seves instal·lacions, implementant energies renovables amb autoconsum, i condicions d’accessibilitat. En aquest sentit, esdevé necessari l’ajut d’un tècnic de capçalera coneixedor de l’edifici, que guiï les operacions que cal fer en cada moment, assegurar-ne el correcte manteniment, i la sostenibilitat del projecte.

El tècnic de capçalera és el professional que vetlla per la conservació i el manteniment de l’habitatge, i  assegura la qualitat de vida dels seus ocupants. És un metge que té cura de la salut de la casa. L’aparellador, és un professional amb la preparació tècnica idònia per assumir aquesta funció.

Malauradament no tenim una cultura de manteniment arrelada al sector de l’edificació. La Generalitat de Catalunya mintjançant el decret 67/2015  regula la ITE (inspecció tècnica dels edificis d’habitages obligatòria des de 2011) i el llibre de l’edifici. Els edificis han de tenir un pla de manteniment al llarg de tota la vida útil, que quedin registrats en el llibre de l’edifici, a partir de les incidències trobades a la inspecció tècnica. S’ha de documentar, tota intervenció de reparació, reforma o rehabilitació. Aquestes intervencions les pot fer el propi tècnic de capçalera, si son del seu àmbit d’actuació. La ITE l’han de passar tots els edificis d’habitatges plurifamiliars de mes de 45 anys.

El llibre de l’edifici s’ha de lliurar al president o presidenta de la comunitat de veïns, fent-se saber als propietaris que el tenen a llur disposició. El propietari únic d’un edifici o habitatge, ha de dipositar una còpia del llibre a l’oficina del registre de la propietat, durant la vida útil de l’edifici. En posteriors transmissions, el llibre s’ha de lliurar sempre als nous adquirents.

Els edificis han de passar la inspecció, com fem amb els cotxes amb l’ITV. Han de passar aquesta ITE, i s’ha de fer un seguiment, durant tota la vida útil, del llibre del edifici, on surten les inspeccions i mides de manteniment a complimentar, per tal d’assegurar-nos que el funcionament de tots els sistemes constructius passius, com els equipaments actius, funcionen correctament. També que s’adeqüen a les necessitats actuals dels seus usuaris, en quant a estat estructural, accessibilitat, eficiència energètica, normativa o implementació d’energies renovables. Aquesta feina es la que fa el tècnic de capçalera de la comunitat, especialitzat en manteniment i rehabilitació d’edificis.

 

Documentació del manteniment

  • Elaboració del llibre de l’edifici i/o manual d’ús i manteniment
  • Redacció del pla de manteniment: temporal i econòmic
 Gestió de manteniment
  • Control i seguiment del pla de manteniment.
  • Gestió dels treballs de manteniment i reparacions.
  • Petició i comparació de pressupostos. Assessorament
  • Contractació d’industrials per a reformes i manteniment integral de la Comunitat.
  • Planificació i organització del manteniment preventiu.
  • Planificació econòmica del manteniment preventiu.
  • Control econòmic del manteniment preventiu i corrector
  • Coordinació tècnica. Gestió de contractes i manteniment (ascensors, extintors, aigua, electricitat, etc.)