Libro del edificio. ITE

Primero la ITE y luego el Libro del Edificio

El Libro del Edificio es un control obligatorio para todos los edificios plurifamiliares de más de 45 años. A partir de la fecha de recepción del informe de inspección técnica del edificio, se encargará a un técnico competente. El certificado de aptitud lo concede la administración en función de lo que consta en este informe ITE. Para los edificios de viviendas plurifamiliares con una antigüedad posterior a 1950, se establece la siguiente programación para pasar la inspección técnica del edificio.

Para los edificios de viviendas unifamiliares: Se exceptúan aquellos donde su edificación principal, excluidas construcciones auxiliares de escasa entidad constructiva, esté separada 1,5 metros o más de la vía publica, de zonas de uso público y de las fincas adyacentes. También los edificios de viviendas unifamiliares que dispongan de cédula de habitabilidad vigente en el momento de alcanzar los plazos fijados en este calendario. Estos no tienen la obligación de presentar el informe de la inspección técnica del edificio hasta la fecha en que caduque esta cédula de habitabilidad.

Para realizar el informe de inspección técnica ITE, es necesaria una inspección visual del edificio. Aquí el técnico recoge la información y los datos necesarios para describir las características generales del edificio; su envolvente, los sistemas constructivos, las posibles deficiencias detectadas en sus elementos comunes y recomendaciones de conservación, accesibilidad y sostenibilidad.

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La vigència del certificat d’aptitud de l’edifici depèn del tipus de deficiències establertes en l’informe ITE. Poden ser: sense deficiències, lleus, importants, greus o molt greus. En funció del tipus de deficiències que hi hagi en l’edifici s’ha d’aprovar un programa de rehabilitació. Caldrà realitzar l’execució de les obres de rehabilitació i realitzar verificacions tècniques de forma periòdica, mentre aquestes obres no hagin estat realitzades.

I el més rellevant: Tots els edificis que han passat la ITE, han de disposar d’un Llibre de l’Edifici per a edificis existents. S’ha d’encarregar a un tècnic de capçalera i ha de contenir instruccions o recomanacions d’ús i manteniment de l’edifici i les seves instal·lacions, així com un arxiu de documents i un registre d’incidències tècniques, i historial  d’entrades jurídiques i administratives de l’edifici.

Qué es el Libro del Edificio y qué normativa lo regula

Es el conjunto de documentación gráfica y escrita, que conforma el archivo y el registro, del edificio. El Libro del Edificio permite poner a disposición de la comunidad de propietarios (o propietario), los datos e instrucciones necesarias para su utilización adecuada, y para poder llevar a cabo la conservación y el mantenimiento, así como para poder acreditar el cumplimiento de las obligaciones de los propietarios con el fin de facilitar, si procede, el esclarecimiento de responsabilidades o la concesión de ayudas públicas.

En la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE), ya se hacía referencia al Libro del Edificio, independientemente del uso del edificio. En esta Ley se incluyó esta exigencia en todo el territorio español. Esta exigencia también era aplicable a todos los edificios de obra nueva, donde el promotor de un edificio, estaba obligado a entregar el Libro del Edificio a los usuarios finales. La Ley 18/2007 del Derecho a la vivienda en Cataluña, también regulaba el Libro del Edificio de viviendas, como instrumento de información de la vida del edificio.

Principales novedades del Decreto 67/2015 sobre el Libro del Edificio

El Informe de Inspección Técnicado con el nuevo Decreto 67/2015 también debe incluir unas recomendaciones sobre el mantenimiento y conservación del edificio, indicando las acciones a llevar a cabo y su periodicidad. Estas recomendaciones deberán formar parte de las instrucciones que contendrá el libro del edificio, que la propiedad del inmueble deberá encargar una vez finalizada la inspección técnica del edificio.

Tot aquest procés de la ITE i el Llibre de l?edifici, ha de permetre implantar una cultura de manteniment i conservació.  Les comunitats hauran de contractar un professional per fer el seguiment del manteniment de l’edifici, independenment de l’actual administrador de finques. El tècnic de capçalera és el professional adequat per a realitzar-les, així com per a gestionar el manteniment de l’edifici.

Contingut del Llibre de l’Edifici

El contenido del Libro del Edificio existente se establece en los artículo 23, 24 y 25 del decreto, debiendo contener en el archivo los siguientes documentos:

• El informe de inspección técnica obligatoria ITE.
• Un programa de rehabilitación que adopte las medidas correctoras necesarias para enmendar las deficiencias, en el plazo que establezca el informe de inspección técnica, con el correspondiente acuerdo de la Junta de aprobación del programa y su financiación a través del fondo de reserva específico.
• Los certificados de final de obra de todas las obras que se ejecuten en el edificio
• El certificado de eficiencia energética del edificio
• Las instrucciones o recomendaciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones
• Los documentos que justifiquen la realización de operaciones de reparación, mantenimiento y rehabilitación de carácter obligatorio. Así como la identificación de las empresas o profesionales que las han realizado y las garantías que se han dado. No se admitirán los documentos que no sean facturas con todos los requisitos legalmente exigibles a estas
• Los certificados de inscripción en el Registro de instalaciones instalaciones técnicas de seguridad industrial de Cataluña, de las instalaciones comunes del edificio de baja tensión, gases combustibles, instalaciones petrolíferas, instalaciones térmicas y de ascensores que se hayan realizado.
• Los certificados de inspecciones técnicas de las instalaciones comunes sometidas a reglamentación de seguridad industrial.
• Toda la documentación que sea relevante para el conocimiento del estado del edificio y toda la documentación de que ya se disponga sobre el edificio.

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Actualització 📢

El Libro del Edificio en los Next Generation

A l’àmbit estatal es va publicar el Real Decreto 853/2021, de cara a regular els programes d’ajuts en matèria de rehabilitació. Un dels programes regulats per aquest reial decret, és el Programa 5 d’ajuda a l’elaboració del Llibre de l’edifici existent per a la rehabilitació i la redacció de projectes de rehabilitació, per fomentar la implantació i generalització del Llibre de l’Edifici, després de la primera campanya per fomentar la ITE a Catalunya.

Pots consultar >>> Rehabilitació energètica amb Next Generation EU

En esta normativa se amplía, a los documentos mencionados en el punto anterior, con un bloque II, desarrollado en dos apartados:

II.1.-Potencial de mejora de las prestaciones del edificio

• Se realizará el estudio del potencial de mejora del edifico en base al análisis de sus prestaciones en relación con los requisitos básicos definidos en la LOE. Complementariamente, el informe podrá contener también un diagnóstico sobre otras exigencias como digitalización, sostenibilidad, ciclo de vida, etc.
• A. Seguridad de utilización y accesibilidad
• B. Seguridad contra incendios
• C. Habitabilidad: Salubridad
• D. Habitabilidad: Eficiencia energética
• E. Habitabilitat: Protecció contra el soroll
• F. Otros: Detección de presencia de amianto para su eliminación

II.2.-Plan de Actuaciones para la Renovación del Edificio

• Se establecerá una programación y priorización de estas actuaciones, planteando una obra completa única o bien una obra por fases que se pudieran ejecutar de manera independiente, considerando las sinergias e interacciones entre actuaciones que permitan facilitar su realización y favorecer la reducción de costes y de plazos de ejecución.