Els edificis necessiten un manteniment i control al llarg de la seva vida i amb el pas del temps cal fer-hi operacions de rehabilitació. Molts edificis requereixen, a més, una posada al dia pel que fa a la seva accesibilitat, qualitat ambiental, estalvi energètic, i confort, millorant l’envolupant tèrmica, així com les seves instal·lacions, podent implementar energies renovables amb autoconsum. En aquest sentit, esdevé necessari el tècnic de capçalera coneixedor de l’edifici, que guiï les operacions que cal fer en cada moment, assegurar-ne el correcte manteniment, i la previsió econòmica de les intervencions. Produir energia al terrat d’un edifici podria ser suficient per finançar les obres de manteniment i rehabilitació. El tècnic de capçalera informa, orienta i soluciona sobre qualsevol tema relacionat amb el manteniment i rehabilitació d’edificis i habitatges. Organitza i gestiona els programes de manteniment preventiu i planificales actuacions de rehabilitació i millora que s’hagin de realitzar
El tècnic de capçalera és el professional que vetlla per la conservació, manteniment i rehabilitació de l’habitatge, millorant el confort de les persones. És el metge que té cura de la salut de la casa. L’Arquitecte Tècnic o Aparellador, és un professional amb la preparació tècnica idònia per assumir aquesta funció.
Encara manca una cultura de manteniment arrelada al sector de l’edificació. Quant hom compra o lloga un pis, no ens preocupem d’assessorar-nos per un professional, i ens deixem portar només per raons economicistes. Hi ha una creença que com a usuaris no hem de fer res, que el nostre edifici es per a tota la vida, tant sols mirem que l’interior de l’habitatge s’adeqüi als nostres gustos personals sense mes criteri. No passa això si comprem un cotxe, o anem al metge. Aquí si que tenim arrelats uns costums. Tenim clar que no cal patir una avaria greu, per haver de fer revisions periòdiques o dur un tipus de vida saludable.
Inspecció Tècnica d’Edificis (ITE)
Aquests edificis han de passar la ITE, Inspecció Tècnica d’Edificis, i s’ha de fer el seguiment, durant tota la vida útil, implementant el llibre del edifici. El Llibre de l’Edifici és un conjunt de documents que donen informació sobre les característiques tècniques de l’edifici (solucions constructives, instal·lacions…) i que doten la propietat de les instruccions d’ús i manteniment necessàries per allargar la vida útil de l’edifici i evitar-ne la degradació. És obligatori per a tots els edificis d’habitatges construïts a Catalunya després del 7 d’abril de 1993 i per a tots els edificis existents de més de 45 anys d’antiguitat, a partir del moment que hagin passat la Inspecció Tècnica de l’Edifici.
El llibre del edifici
La Generalitat de Catalunya mintjançant el decret 67/2015 regula la ITE (inspecció tècnica dels edificis d’habitages obligatòria des de 2011) i el llibre de l’edifici, anàlogament a la ITV dels cotxes. Els edificis han de tenir un pla de manteniment al llarg de tota la vida útil, que quedin registrats en el llibre de l’edifici, a partir de les incidències trobades a la inspecció tècnica. S’ha de documentar, tota intervenció de reparació, reforma o rehabilitació. Aquestes intervencions les pot fer el propi tècnic de capçalera, si son del seu àmbit d’actuació, o encarregar-les a un altre tècnic especialista. La ITE l’han de passar tots els edificis d’habitatges plurifamiliars de mes de 45 anys.
El llibre de l’edifici s’ha de lliurar al president o presidenta de la comunitat de veïns, fent-se saber als propietaris que el tenen a llur disposició. El propietari únic d’un edifici o habitatge, ha de dipositar una còpia del llibre a l’oficina del registre de la propietat, durant la vida útil de l’edifici. En posteriors transmissions, el llibre s’ha de lliurar sempre als nous adquirents.
Programa de Rehabilitació
Per a gestionar les intervencions que s’han de realitzar als edificis que presenten algun tipus de deficiència, cal disposar d’un Programa de Rehabilitació, temporal i econòmic. Aquest document és obligatori pels edificis que hagin passat la Inspecció Tècnica de l’Edifici d’Habitatges, i s’hagi detectat alguna deficiència, per preveure les actuacions i constituir un fons de reserva específic per fer front a les despeses necessàries per a l’execució de les obres.
Programa de Manteniment
Parale·lament s’informa als propietaris de tot aquest procés, amb un document on es resumeix de forma calendaritzada, en un període mínim de deu anys, totes les operacions i actuacions que s’han de realitzar a l’edifici. Es el Programa de Manteniment que engloba la planificació de les operacions de manteniment preventiu i les actuacions de manteniment corrector (rehabilitació, reparació o millora) que s’han acordat realitzar en l’edifici, amb l’estimació del cost econòmic de cada intervenció i la previsió financera per a respondre econòmicament davant les despeses que derivin en cada intervenció. Aquestes intervencions s’aniran registrant, per a deixar constància de la seva execució i del grau de compliment de la programació.
Aquesta feina es la que fa el tècnic de capçalera en la comunitat:
Documentació del manteniment
- Elaboració del llibre de l’edifici
- Redacció del programa de rehabilitació
- Redacció del pla de manteniment preventiu i corrector
Gestió de rehabilitació i manteniment
- Propostes de millora, rehabilitació energètica
- Control i seguiment del pla de rehabilitació i manteniment.
- Coordinació dels treballs de reparació, manteniment i rehabilitació.
- Contractació d’industrials i comparació de pressupostos
- Planificació i seguiment del fons de reserva pressupostari
- Assessorant sobre finançament extern i d’accés a ajuts i subvencions
- Coordinació tècnica i gestió de contractes de manteniment